不動産売却とは？はじめての「不動産売却」に備える基礎知識や流れを解説

年齢や仕事、生活環境の変化に応じて、所有する一戸建てやマンション、土地などの不動産を売却するケースは多くあります。

不動産の売却には、不動産だけがあれば良いわけではありません。

売却に必要な書類をそろえたり、不動産価値を知るために不動産会社に査定を依頼したり、購入者を探すために売却活動をする必要があります。

実際に売却活動を始める際に慌てないためには、不動産売却の手順を事前にしっかりと確認し、準備をしておくことが大切です。

不動産の売却理由ランキング

不動産売却の理由は各家庭により様々ではありますが、どういった理由が多いのでしょうか？

過去のデータを一戸建て、マンション、土地に分けて見てみましょう。

■一戸建ての売却理由

順位	売却理由	割合
1位	住み替え	35.5％
2位	資産整理	20.4％
3位	相続	17.3％
4位	転勤・転職	9.1％
5位	離婚	8.7％
6位	金銭的な理由	5.5％
7位	その他	3.5％

■分譲マンションの売却理由

順位	売却理由	割合
1位	住み替え	46.4％
2位	資産整理	20.0％
3位	転勤・転職	10.8％
4位	金銭的な理由	6.6％
5位	離婚	6.0％
6位	相続	5.8％
7位	その他	4.4％

■土地の売却理由

順位	売却理由	割合
1位	資産整理	46.7％
2位	相続	27.0％
3位	住み替え	10.8％
4位	金銭的な理由	7.9％
5位	転勤・転職	1.4％
6位	離婚	1.4％
7位	その他	4.6％

※調査期間：2019年12月～2021年2月　引用元:PR TIMES

それぞれの不動産の特徴が反映されたランキング結果になっていますが、常に上位にあるのは『住み替え』や『資産管理』のようです。

売却の理由について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

関連リンク｜コラム【不動産売却の理由は？ランキング形式でポイントを解説】

不動産売却の流れは？

不動産売却の流れは不動産の種別によって多少異なります。

ここでは一戸建ての場合を想定して大まかな流れをご紹介します。

不動産の売却の流れについて、詳しく知りたい方はこちらの記事を参考になさってください。

関連リンク｜コラム【不動産売却の流れは？ステップ毎に詳しく解説】

（1）情報収集・売却相談をする

まずは所有している不動産の相場はいくらなのかをリサーチしてみましょう。

住んでいるエリアや立地状況、住宅の築年数や住宅ローンが残っていないかなど、不動産によって現況は様々になりますので、個人での情報収集が難しければ、地域の不動産会社に直接相談してみましょう。

(2）査定・物件の確認・調査を依頼する

リサーチし相場感を把握したら、実際に所有している不動産がいくらで売れるのか、不動産会社に査定依頼を出してみましょう。

簡単なものであればオンラインで、複数の不動産会社へ同時に査定の依頼ができるサービスもありますので、上手く活用し、信頼のおける不動産会社を見極めて正式な依頼をすると良いでしょう。

（3）媒介契約を結ぶ

売却の依頼をする不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約には『専属専任媒介』『専任媒介』『一般媒介』の３つの契約形態があります。

それぞれにメリットとデメリットがありますので、売主自身のライフスタイルなどに合う媒介契約を結ぶと良いでしょう。

媒介契約の違いについて、詳しく知りたい方は下記のリンクをご覧ください。

関連リンク｜売却前に知っておくべきこと【媒介契約の種類】

（4）売却活動の準備をする

媒介契約を結んだ不動産会社と売り出し価格や売却活動についての詳細を話し合ったら、売却活動の準備を始めましょう。

購入希望者が内見に来ても良いように、屋内外の清掃や、私物の整理などをしておくと良いでしょう。

（5）売却活動を始める

不動産会社が中心となり、不動産ポータルサイトや新聞折り込みなど、広告媒体への掲載をし、購入希望者を探します。

（6）売買契約を結ぶ

購入希望者から『購入申込書』を受け取り、価格や引き渡しなどの条件について確認を行います。

売主、買主、双方に合意を得られれば、正式に売買契約となります。

この際に、買主から手付金として、売却額の一部が売主に支払われます。

（7）売買契約後の手続きを行う

既存のローンがある場合は完済手続きや、抵当権を抹消する手続きを行います。

不動産の代金の全てを受け取る前に、公共料金の精算や引っ越しなどを済ませ、買主に引き渡せる状態にしておきましょう。

（8）代金の決済・引き渡しを行う

契約時に定めた内容に従って、不動産の引き渡しを行います。

買主から不動産の残代金を受け取り、同時に鍵の引き渡しを行って、売却の手続きは完了となります。

（9）確定申告を行う

不動産売却で利益を得た場合、翌年に確定申告が必要になります。

以上が不動産売却の大まかな流れになります。

不動産の売却には一般的に４か月程度かかるといわれていますので、時間に余裕をもって進めていきましょう。

　

それぞれの工程について、詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。

関連リンク｜コラム【不動産売却の流れは？ステップ毎に詳しく解説】

不動産売却に必要な書類は？

不動産の売却には売却する不動産だけがあれば良いわけではありません。

不動産売却を行う際に必要になる書類が複数ありますので、事前に確認をしておきましょう。

写真付身分証明書

不動産売却には本人確認が必要になります。

売主本人であることを証明できるものとして、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどが必要です。

印鑑証明書、および印鑑

売買の際、各種書類に捺印するための印鑑（実印）と、印鑑証明書が必要になります。

印鑑証明書の有効期限は3か月以内となっていますので、残金・決済日が期日を過ぎてしまう場合は再取得が必要になるので、注意しましょう。

登記済権利書、登記識別情報

登記済権利書は、売主が不動産を所有していることを証明するための書類です。

不動産を売却する際には、登記済権利書などを買主に渡し、移転登記を行うことで、不動産の所有権を買主に移すことができます。

固定資産税・都市計画課税証明書、固定資産評価証明書

固定資産税・都市計画課税証明書は固定資産税などを支払う義務がある人に対して、税金の算定基準になった不動産の評価額や実際に納税すべき額、支払期日を通知するための書類です。

これは再発行のできない書類ですので、なくさないように注意してください。

建築確認済証や検査済証

売買する不動産は建築基準法に則って建築されていなければなりません。

売却する不動産が建築基準法に則って建築されていることを、これらの書類で証明することができます。

基本的に不動産の購入時に取得しているものですが、取得していない場合や紛失してしまった場合は再発行ができませんので、市区町村で取得の有無を確認できる書類がありますので、それを用意しましょう。

地積測量図、境界確認書

一戸建てや土地を売却する場合に必要な書類です。

地積測量図は売却する土地の面積を明確にするしための書類で、境界確認書は隣接する土地との境界を明確にするための書類です。

マンションの管理規約など

マンションを売却する際に必要な書類です。購入希望者にマンションの維持管理方法やペット可など、独自の規約を伝えるために重要な書類です。

マンションの管理規約はマンション購入時に取得しているはずなので、見当たらない場合はマンションの管理会社に問い合わせましょう。

ローン残高証明書、ローン返済予定表

売却する不動産のローンを完済していない場合、基本的には売却できません。そのため、売却時にはローン残高証明書か、ローン返済予定表が必要になります。

書類の取得方法については、ローンを組んでいる金融機関に問い合わせをすると良いでしょう。

銀行通帳

不動産売却の代金は買主から銀行口座に振り込まれます。

インターネットバンキングの場合は通帳がありませんので、金融機関名、支店名、預貯金種目、口座番号、口座名義人のわかる画面をスクリーンショットするなどして、振り込み先がわかるようにしておきましょう。

その他

上記以外にも、売却する不動産に関するものであれは、基本的にそろえた方が良いでしょう。

売却する不動産種目によっても必要な書類は異なってきますので、より、詳しく知りたい方は 下記の記事をご覧ください。

関連リンク｜売却前に知っておくべきこと【売却に必要な書類】

不動産売却に必要な基礎知識まとめ

不動産売却の大まかな流れを見てきましたが、これらの工程をスムーズに行うには、やはり、不動産会社のサポートが欠かせません。

基本的な知識は頭に入れておきつつ、しっかりとサポートをしてくれる不動産会社に売買の仲介を依頼することが重要です。

不動産会社の規模は大小さまざま、得意としている不動産種目や、地域も会社によって違います。

売却したい不動産の特徴や売却時期、価格などを考慮しつつ、信頼のできる会社を選ぶことが大切です。

また、不動産売却をスムーズに行うためには「購入希望者にどれだけ納得してもらえるか」が重要なポイントになります。

そのためには、できるだけ売却する不動産に関する資料を多く準備しておくと良いでしょう。

購入希望者にとって、役立つ資料が多いほど、売主と不動産の印象は良くなり、契約後のトラブル防止にもなります。

不動産の売却を決めたら、早い段階で必要な資料をそろえておくことをおすすめします。